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商鋪租賃中要注意的幾個特殊問題

2022-04-19 09:50:51

 石家莊商鋪出租根據從業和執業的經驗作的一些歸納和說明,商鋪租賃實務當中還有許多合同法要注意的一般問題和商鋪租賃合同特別注意的事項,比如承租人名義問題?! ?/span>

根據從業和執業的經驗作的一些歸納和說明,商鋪租賃實務當中還有許多合同法要注意的一般問題和商鋪租賃合同特別注意的事項,比如承租人名義問題。

石家莊商鋪出租

一、轉租、“轉讓”和獨立的租賃合同的問題

當一戶商家承租一個商鋪經營一段時間后,因為經營情況不好,往往考慮將承租的商鋪“轉讓”或轉租。承租一個商鋪時一定要搞清楚商鋪的真正產權人是誰,如果現在經營者不是產權人,那么就涉及轉租或轉讓的問題。在商鋪租賃中,轉租和轉讓的現象十分普遍,我們曾經碰見過連環近十手的情況,令人嘆為觀止。

在保持轉租房方與房東的租賃關系的同時,衍生出轉租房與轉承租人之間的租賃合同的做法,屬于商鋪轉租;原承租方退出租賃合同,由新承租方取代原承租方法律地位的做法,屬于商鋪(租賃合同)轉讓;原租賃合同解除,新承租人與房東重新簽訂租賃合同,對于租賃合同涉及到的問題進行全新的協商,屬于獨立的租賃合同。

在采用轉租的方式時,一定要確認轉租方是否有轉租權,要確保本租賃合同期限沒有超過前手合同的租賃期限,要審查要審查所有的前手租賃合同的效力。因為轉租合同的效力有賴于前手合同的效力和前手的轉租權。實務中,即使所有前手合同均約定有轉租權,還是要求房東進行書面確認。因為商鋪租金通常保持上揚,房東否認轉租,借此要求提高房租的現象屢見不鮮。而且,對于前手合同的效力問題,沒有經過訴訟確認或公證確認,審查也只能做到初步認定。

在采用租賃合同轉讓的方式時,簡易的辦法是在原租賃合同后面進行說明和補充,這樣才能保持前后合同內容的一致。但是,對于前手已經履行的合同義務和尚未履行的義務一定要注意銜接,特別是押金問題和尚未支付的租金問題。

在采用獨立租賃合同的方式時,主要是要確認原租賃合同已經有效解除,并注意不要讓原租賃合同遺 留的糾紛影響到自己的租賃合同。

不管采用上述哪種方式承租商鋪,商業習慣上都有“轉讓費”的問題。即上家承租商鋪時,為了裝修等原因,都投入了一定費用,上家在退出經營交付下家使用時,要求下家作出一定金額的補償。即使裝修費用沒有多少或者根本沒有裝修(有些上家純粹是在進行租賃投資),在商鋪搶手的市場情況下,下家也無法拒絕上家的這種要求。轉讓費只要是協商一致的,并無違法或脅迫的說法。

二、營業執照的問題

經營者要合法經營,需要辦理營業執照等手續。法律規定,經營者需要有經營場所的,在辦理營業執照時,需要提供房產證或租賃和租賃合同。一般而言,工商局在辦理營業執照時,如果前一經營者在該商鋪的營業執照未注銷或變更為其他注冊地址,新的承租人則無法利用該商鋪辦理出新的營業執照(有別于商場、市場等綜合性場所的營業執照和具體攤位的營業執照之間的關系)。

但是,也有很多經營者不辦理營業執照,而借用前手的營業執照。這種操作實際上并不構成合作經營、承包經營,實際上是非法借用執照和商鋪轉租或租賃合同轉讓。這一方面并不完全合法,一方面也容易受制于前手。

另外,有些產權人擅自分割商鋪,分別出租人多個商家。這也會導致商家之間辦理營業執照面臨障礙。

三、裝修的問題

每個商家接手商鋪后,通常要進行一番裝修再開業;有的加盟、代理、連鎖商家還要講求裝修風格統一性。但是,具體承租的商鋪不一定能滿足這一要求,因為商鋪的裝修不能破壞主體結構。

同時,租賃合同期滿后,裝修做如何處理,也應當在租賃合同中作明確的約定。否則很容易發生承租人要求補償和出租人要求恢復原狀的沖突。

四、電容

有些商鋪的經營者對電容有特別要求,需要擴容。但是擴容并不是一件很容易的事,需要經過相關部門的審批,相關部門又會根據規劃嚴格限制電容。


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